שם הכותב: תאריך: 21 יוני 2016

רוב אזרחי מדינת ישראל , רוצים ומשתוקקים לקורת גג משלהם. ארבע קירות שיוכלו לחזור אחרי יום עבודה מתיש. ברוב המקרים החלק הגדול ביותר מההוצאות של משק בית  מיועד להחזרת הכסף שעלה לקנות את הבית (זאת בהנחה כמובן שההורים או מישהו אחר לא נתנו מספיק כסף בכדי לקנות את הדירה עם הלוואה מינימלית). גם אנשים שיש להם כבר נכס ואפילו יותר מאחד, פוזלים לכיוון השקעה נוספת בנכסי נדל"ן.

עקב ריבית נמוכה במשק (ריבית בנק ישראל 0.1% ) , הנדל"ן הפך להיות אפיק ההשקעה שמסוגל להניב תשואה יותר גבוהה מאשר פיקדון בבנק (שכרגע ניתן לקבל בין 0.1% ל 1% בריבית שנתית) או השקעה במניות בשוק ההון, שההשקעה במניות נחשבת כהשקעה יותר מסוכנת.

כמובן שהשקעה באגרות חוב ממשלתיות, שיכולות להניב כ 2%  שנתי בממוצע, נחשבות בשוק כבטוחות מאוד, אך עדיין התשואה השנתית הנ"ל היא יותר נמוכה מאפשריות שקיימות בשוק הנדל"ן. כמו כן, הסיפור של אגרות חוב של יוון ומדינות נוספות בעולם במשבר האחרון, לא מוסיף לביטחון המשקיעים.

ללא שם

בשנים האחרונות, אנחנו רואים ששוק הנדל"ן בארץ נהיה נושא חם מאוד וכמעט בכל כלי התקשורת, אנחנו שומעים מומחים רבים שמנבאים שמחירי הדירות ירדו או יעלו.

בנושא זה אנשי המקצוע משקיעים המון אנרגיה וזמן, בכדי להוכיח שעמדתם היא הנכונה.

בפועל אנחנו רואים שהמחירים רק עולים, דירה שלפני שבע שנים עלתה כ370 אלף ₪, כעת נמכרת בסכום אסטרונומי (בהתייחס למיקום ומצבה) כ-830 אלף ₪ (נלקח מאתר יד 2). אם נעשה חישוב מהיר, עלייה של כמעט 220%. השקעה לא רעה כלל, כיום אין הרבה אפיקי השקעה שדרכם ניתן להשיג רמה גבוהה כזו של תשואות.

ללא שם

זה נשמע חלום, ויש יותר מדי אנשים שנרדמים בשמירה ונופלים ב"פח". עקב התשואות הנחשקות וגם העלויות הכבדות, אנשים התחילו להתעניין בכל מיני חידושים בתחום הנדל"ן שמאפשרים לחסוך בעלויות ולקנות את דירת חלומותיהם בסכום נמוך יותר.

לצורך כך, חלק מהיזמי נדל"ן התחילו להקים את קבוצות רכישה. קבוצות רכישה – התארגנות של אנשים פרטיים לרכישת קרקע ובניית פרויקט מגורים משותף עליה ללא תלות בקבלן או ביזם (גלובס). הקבוצה מאתרת את הקרקע, מגייסת את הרוכשים הפוטנציאליים, מקבלת הצעות מחיר מקבלני הביצוע ואנשי המקצוע ומתנהלת מולם. קבוצת רכישה היא קבוצה של אנשים המתארגנים לבנייה משותפת בעיקר בגלל הפיתוי לקנות דירה בזול. אחד היתרונות הבולטים של רכישה במסגרת קבוצת רכישה היא היכולת לחסוך בעלויות ובעיקרן – חסכון ניכר במיסוי – מס רכישה ומע"מ. רכישת דירת מגורים במסגרת נוסחה ייחודית זו של קבוצת רכישה מאפשרת להשיג מחיר משתלם יותר, לעיתים בהפרש של 10%-20%, מאשר רכישת דירה זהה (במיקומה, גודלה, שלב הבניה, איכות הבניה) מקבלן.

במדינת ישראל אין שום רגולציה על קבוצות הרכישה, המדינה מאפשרת לבצע את העסקאות בנושא הנ"ל ללא שום השגחה מצד הרגולטור וללא חוקים מוסדרים. במילים אחרות כל המבנה מתבסס על אתיקה עסקית. לדוגמא: במקרה האחרון שהתפרסם בשבועות אחרונים על אור סיטי נדל"ן, חברה שעצם הפעילות של הארגון התבסס על ייזום פרויקטי נדל"ן עם מומחיות בארגון קבוצות רכישה, אך במבחן התוצאה ראינו שכנראה לא ניתן להתבסס  על אתיקה ארגונית בלבד.

מהתחקירים ופרסומים בעיתונות, ניתן להבין שהפרשה חושפת התנהלות בעיתית בנוגע להעברת כספים בין הפרויקטים ללא אישור, אי סדרים מול שלטונות מע"מ ואי תשלום מע"מ, משיכת כספי החברה ע"י בעלת שליטה (לא כדיבידנד או כמשכורת)- ומכירה רעיונית של דירות מעל למכסה שאושר בסופו של דבר על ידי העירייה. כל אלו, בסופו של דבר הובילו לחדלות פירעון ועיבוד כספים של רוכשי הדירות בפרויקטים של החברה.

ניתן לשער מלקחי העבר (לדוגמא המשבר הכלל עולמי האחרון ב2008), כי לאחר משבר, מגיעה הרגולציה בעניין ומגבילה את התחום הבעייתי.

לאחר פרשת ענבל אור וההתפתחויות שעלו בחודשים האחרונים במסגרת הדיונים בבית המשפט, החלו גורמים שונים לקדם פעם נוספת יוזמות חקיקה לרגולציה על התחום. היוזמות שהתחילו לקדם , מדברות תשלום שכר טרחה למארגני הקבוצה בהתאם להתקדמות בפרויקט וגם על מינוי אנשי מקצוע שלא מטעם המארגנים, על מנת שזה יערוך דו"ח כלכלי לבחינת התכנות הפרויקט והדו"ח יהיה חלק בלתי נפרד מהסכם השיתוף ובעל נגישות מוחלטת לכלל חברי הקבוצה.

בעתיד הקרוב, אנחנו כנראה נראה צעדים הראשונים של הרגולטור בנושא, עד אז, אני ממליץ להתייחס בקפידה ובזהירות יתרה לכל המודעות שמציעות תשואות גבוהות מהממוצע בשוק או אפשרויות לרכישת דירה ברמת גן במחיר של כ-900 אלף ₪.

ללא שם

תגובות סגורות.